Everybody's Darling Lebensmittelhandel

Nicht umsonst steht die 10. Auflage der Standort+Markt Dokumentation über Fachmarktagglomerationen unter dem Titel: "Trauriges, aber notwendiges Übel". denn sie sind zumeist gewachsene, nicht geplante Zusammenwürfelungen von Einkaufsstätten auf der Grünen Wiese. Sind es zumindest vier Fachmärkte von zumindest 150 m2-Verkaufsfläche, die in Sichtweite liegen und zusammen mindestens 4000 m2 umfassen, so ist es ein Fachmarktgebiet. 

Sind sie geplant, von zentraler Stelle vermietet und gemanagt, bestehend aus fünf fachmarktähnlichen Betrieben mit einer Verkaufsfläche von je 150 m2 mit gemeinsam zumindest 4000 m2, so sind es Retail Parks. Für die Studie werden sie zusammengefügt, da der Konsument nicht wirklich unterscheiden kann. Denn: was ihm wichtig ist, ist sein Auto. Mit diesem möchte er shoppen gehen können, so schnell und bequem wie möglich. Er möchte nicht Parkplatz suchen müssen und zu den mit Abstand wichtigsten Einkaufsstätten zählt der Lebensmittelmarkt. Deshalb sind Lebensmittelhändler in Fachmarktagglomerationen (FMA) schwer beliebt. Mit ihnen ziehen andere Händler mit, sie sind sozusagen das Licht für die Motten. Und Lebensmittelhändler - FMAs sind es übrigens mehrheitlich Lebensmitteldiskonter - gehen gerne aus Ortskernen raus, da die durchschnittlichen Einkäufe pro Warenkorb höher sind. Logisch, hier schließt sich der Kreis - man kommt ja auch mit dem Auto. Die Sparte des Kurzfristbedarfs von ursprünglichen 10% Flächenanteil in einem FMA ist auf 17% gestiegen. 

Die beliebtesten Marken sind Hofer, Kik, dm, Billa und Bipa. Im Anmarsch sind TEDi und Action. Man kann deutlich einen Wertewandel hin zu Diskonten erkennen, aber auch deshalb, weil sich die Diskonten gewandelt haben. 

Was das alles für Umwelt und Versiegelung bedeutet, sei dahingestellt, aber schlimmer als die Errichtung zahlloser Einfamilienhäuser in ganz Österreich kann es auch kaum sein. Doch zu den Fakten:

• Die Anzahl der Fachmarktagglomerationen ist aktuell auf 264 angewachsen und inkludiert fünf neu erhobene Gebiete österreichweit. Um den Trend der zunehmenden Bedeutung einzelhan- delsbegleitender Nutzungen (Dienstleister, Gastro und Freizeit) Rechnung zu tragen und um dem Anspruch gerecht zu werden, die Handelszonen allumfassender zu betrachten und nicht erst ab einer bestimmten Shopgröße, wurde die Erhebung der Fachmarktagglomerationen um diese Dimensionen ausgeweitet. Insgesamt erstrecken sie sich auf einer Verkaufsfläche (für den Einzelhandel inkl. dem einzelhandelsnahen Angebot, exkl. Leerflächen) von knapp 5,8 Mio. m2. Betrachtet man bei der Verkaufsfläche nur den Einzelhandel in Shops ≥ 150 m2, um diesen Wert mit der Dokumentation aus 2016/2017 vergleichbar zu machen, so ergibt dies eine Gesamtfläche von knapp 5,3 Mio. m2, was ein Plus von ca. 100.000 m2 bedeutet.

• Die Minorität, nämlich lediglich 15% dieser Shopflächen (0,9 Mio. m2), befinden sich davon inRetail Parks.

• Der Leerstand in den FMAs liegt bei geringen 3,2 % bzw. 188.000 m2, in Retail Parks liegt er mit 4,4 % etwas höher. Im Vergleich dazu liegt die Einkaufsstraße im Durchschnitt bei 6%. 

• Das Umsatzpotenzial des Einzelhandels/EH inkl. des EH-nahen Angebots in den recherchierten Gebieten liegt bei über 15 Mrd. €. Davon entfallen ca. 12,5 Mrd. € (83 %) auf (nicht zentral geplante) Fachmarktgebiete und knapp 2,5 Mrd. € (17 %) auf (einheitlich gemanagte) Fach- marktzentren.

• Die durchschnittliche Shopanzahl in einer Fachmarktagglomeration liegt bei knapp 26, das er- gibt insgesamt rund 6.800 Fachmärkte (exkl. knapp 500 Leerstände). Bei 230 Shopeinheiten gab es einen Mieterwechsel, knapp 170 ehemalige Leerstände fanden eine Wiederverwen- dung, knapp 200 jedoch waren voriges Jahr noch am Markt und stehen jetzt leer.

• Die Flächenproduktivität der Fachmarktagglomerationen (= Bruttoumsatz je m2 Verkaufsfläche) liegt bezogen auf den Einzelhandel bei 2645 Euro bezieht man das einzelhandelsbegleitende Angebot mit ein, so beläuft sich der Umsatz/m2 Verkaufsfläche auf 2615 Euro.

• Die durchschnittliche Shopgröße in Fachmarktagglomerationen ist in den vergangenen 18 Jahren stark gesunken, damit einhergehend auch die durchschnittliche Gesamtgröße der Fachmarktagglomerationen: Sie lag im Jahr 2000 noch bei 24.700 m2, 2018 bei nur mehr 21.800 m2. Das „Schrumpfen“ der Durchschnittsgröße einer FMA liegt primär in der Ansiedlungvon eher kleineren Shopeinheiten in diesen Zonen begründet: War ein Geschäft anfänglich (Jahr 2000) im Durchschnitt knapp 1300 m2 groß, so hat sich dieser Wert bis dato um ein Drittelauf ca. 840 m2 reduziert. Der Grund dafür liegt wohl vorrangig im oft zitierten „Wandel des Erscheinungsbildes“.

• Die Situation des großen Baumarktes oder Einrichtungshauses umringt von kleineren Fach- märkten, die sich die Anziehungskraft zu Nutze gemacht haben, wurde von einem neuen Bild verdrängt: Kleinere Fachmarktformate – aber davon zahlenmäßig immer mehr und meist auch immer wieder dieselben – treten optisch und flächenanteilsmäßig kräftiger als bisher in Erscheinung, was das Angebot in diesen Lagen (ergänzt um Dienstleistungs- und Gastronomiebe- trieben) vielfältiger und umfassender gemacht hat.

Aus Sicht der Händler

Als Partner des Handelsverbandes hat Standort+Markt die Möglichkeit auch die Händler zu Wort kommen zu lassen. Was gefällt den Händlern an FMAs so gut?

Zum einen sind Mietbelastung und Betriebskosten gering, die Errichtung geschieht oftmals in Eigenregie, deshalb kann man optimale Grundrisse schaffen und bei Bedarf erweitern. Und ein oftmals unterschätztes Argument ist die Anlieferung, die im Gegensatz zu Orten und Geschäftsstraßen konfliktfrei und problemlos ist. 

Zu der Wiederbelebung der Ortskerne braucht es deshalb viel Veränderungen im Sinne der Raumordnung, Raumplanung. Tirol ist einen beispielsweise guten Weg gegangen und genehmigt vornehmlich Märkte mit Parkplätzen am Dach oder unterer Erde, um zumindest die Versiegelung einzudämmen. Und ein nicht zu unterschätzendes Problem sind all jene Läger (online- und offline-Händler), die nun vor den Toren der großen Städte Österreichs entstehen.

Sie Studie ist unter Standort+Markt im Detail erhältlich.