CBRE: Leichte Steigerung im Retail-Markt

Bei CBRE Österreich beraten rund 240 Mitarbeiter Eigentümer, Investoren, Entwickler und Mieter bei allen Aspekten rund um die Immobilie. Schwerpunkte findet man auch bei Logistics und Retail. Die jüngste CBRE-Untersuchung zeigt:

• Handels-Umsätze in den Jahren 2022 und 2023 real im Minus. Für 2024 leichte Steigerung prognostiziert
• Deutlich positive Umsatzentwicklung bei Anbietern von Kosmetik, Pharmazie- und Gesundheitsartikeln
• Ausgaben für Gastronomie steigen überproportional. Gastrolandschaft im Wandel.
• Anhaltend hoher Flächenbedarf von Diskontern
• Geänderter Branchenmix auf Geschäftsstraßen

„Die Trendwende ist in greifbarer Nähe. Nach zwei Jahren des Rückgangs erwarten wir 2024 einen leichten Anstieg der Handelsumsätze, sowohl Online als auch im stationären Handel“, sagt Walter Wölfler, Head of Retail bei CBRE. „Vor allem Anbieter von Kosmetik, Pharmazie- und Gesundheits- sowie Nahrungsergänzungsartikeln verzeichnen überdurchschnittliches Umsatzwachstum.“, so Wölfler.

Stimmung am Investmentmarkt zunehmend positiv

„Das vergangene Jahr war für den Investmentmarkt insgesamt sehr schwach“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Zwar lag der Anteil an Einzelhandelsimmobilien am gesamten Investmentvolumen 2023 mit 26 % sogar über dem des Vorjahres, doch geben diese Zahlen kein exaktes Bild wieder. Denn abseits der durch die Turbulenzen der SIGNA Gruppe bedingten Abverkäufe, wie beispielsweise der Kika/Leiner Gruppe oder anderen High-Street Standorten in Top-Lagen, wurde im vergangenen Jahr lediglich geringe Aktivität am Investmentmarkt verzeichnet. Verkauft wurden darüber hinaus lediglich kleinere Fachmarktzentren oder Supermärkte.

Ähnlich wie im Vorjahr gaben 7 % der Befragten an, den Einzelhandel allgemein als Assetklasse für Investments zu präferieren. Von jenen Teilnehmern, die den Einzelhandel bevorzugten, planen drei Viertel im Jahr 2024 zumindest gleich viel oder mehr zu investieren, was für eine verbesserte Stimmung am Einzelhandels- Investmentmarkt spricht. Mehr als die Hälfte dieser Retail-orientierten Gruppe möchte 2024 den Fokus ihrer Investmenttätigkeiten auf systemrelevanten Einzelhandel und Nahversorgung legen. Diese Anlageklassen, die sich auf Lebensmittel (Supermärkte mit 23 %) und Waren des täglichen Bedarfs (Fachmarktzentren mit 28 %) konzentrieren, haben starke antizyklische Fundamentaldaten und eine Widerstandsfähigkeit gegenüber dem E-Commerce gezeigt.
Allgemein zeigten die befragten Investoren größeres Vertrauen in die Widerstandsfähigkeit und Erholung des Sektors im Jahr 2024, wobei Assets mit einem voraussichtlich geringeren Risikoprofil priorisiert werden. Am österreichischen Investmentmarkt werden sich angebotsseitig voraussichtlich auch 2024 wieder Möglichkeiten für Ankäufe aus dem Retail-lastigen Bestand der Signa ergeben und somit Transaktionen anstoßen. Die Renditen sind auch in den jeweiligen Einzelhandelssektoren weiter angestiegen. Im Schnitt konnte hier eine Korrektur um 65 Basispunkte registriert werden. 
Verglichen mit anderen Assetklassen wie beispielsweise Büro, Hotel oder Wohnen sind die Anpassungen jedoch weniger drastisch ausgefallen. Hier haben sich erneut die bereits vollzogenen Anhebungen während der Pandemie-Jahre bemerkbar gemacht. Zurückzuführen sind die letzten Steigerungen auf die starke Anhebung des EZB-Leitzinses und die hohe Inflation, die erst gegen Ende des vergangenen Jahres abnahm. Gemeinsam mit diesen Indikatoren wird sich auch die Rendite im Laufe des Jahres 2024 stabilisieren und die zuletzt divergierenden Preisvorstellungen der Käufer- und Verkäuferseite nähern sich zunehmend an. 
Die Spitzenrenditen im Einzelhandel sind weiter gestiegen. Im Jahr 2023 lagen sie für Einkaufsstraßen bei rund 4,6%, für Fachmarktzentren bei rund 5,65 % und für Einkaufszentren bei rund 6 %.

Auf Schließung folgt Diversifizierung

Zwischen 2020 und 2023 sind die Insolvenzen im Einzelhandel angestiegen. Vor allem seit dem Auslaufen staatlicher Corona-Hilfszahlungen an Unternehmen ab Mitte 2022 mehrte sich die absolute Zahl der Insolvenzen im Handel. Aber auch der Anteil von Handelsinsolvenzen an den Insolvenzmeldungen aller Branchen hatte sich seit 2020 mehr als verdoppelt und lag 2023 bei rund 18 %.

Eine Untersuchung der Insolvenzen größerer am österreichischen Einzelhandelsmarkt vertretenen Unternehmen in den Jahren 2020 bis 2023 von CBRE ergab rund 390 Filialschließungen in diesem Zeitraum. Betroffen von Schließungen waren vor allem mittelpreisige Modehändler aus Deutschland, Österreich, und der Schweiz, aber auch aus Norwegen, Frankreich und Italien. Aus diesem Segment stammten fast drei Viertel der geschlossenen Filialen.

Ein hoher Anteil der geschlossenen Filialen wurde später wieder an Modehändler vermietet. Dies ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die meisten Filialschließungen in Einkaufs- und Fachmarktzentren erfolgten. Hier strebt das vorhandene Center-Management in der Regel strategisch an, einen ähnlichen Branchenmix aufrecht zu erhalten. Auf Einkaufsstraßen verfolgen Gebäudeeigentümer primär im Eigeninteresse eine rasche Wiedervermietung unabhängig vom Sektor des Handelsunternehmens, wodurch eine breitere Palette an Nachmietern in Frage kommt.

Insgesamt war eine Diversifizierung der Branchenstruktur bei den Nachmietern erkennbar. Neben den Modehändlern wurden frei gewordene Flächen meist rasch von Diskontern, Dienstleistern, aber auch von Händlern für Accessoires und Drogerien nachbesetzt. Auch für 2024 werden noch einige Insolvenzen im Handel als Nachwirkung eines schwachen Handelsjahres 2023 erwartet.

ESG ist sehr wichtig

Konstant schärfer werdende Regularien, wie die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), oder die im April 2024 beschlossene EU-Lieferkettenrichtlinie beeinflussen auch die Zukunft des Einzelhandels. So wird sich beispielsweise zeigen, wie der anhaltend hohe Flächenbedarf der Diskonter auf die restriktivere Bodenpolitik (EU-Taxonomie) reagiert. Auch kommen immer öfter „Green Leases“, also Verträge, die Nachhaltigkeitsziele festlegen, zum Einsatz. Darüber hinaus gewinnen Gebäudezertifizierungen weiter an Relevanz. „Mittlerweile sind rund 20 Prozent der insgesamt vier Mio. Quadratmeter an Einzelhandelsflächen in Einkaufs- oder Fachmarktzentren zertifiziert“, so Wölfler. Neben den jeweiligen vollständigen Gebäuden werden auch immer öfter einzelne, meist von Luxusmarken genutzte Flächen, zertifiziert.