Studie von CBRE über die Einzelhandelsstruktur 2020

CBRE: Einzelhandelsmarkt Österreich

Der jährliche Report des internationalen Immobilien-Experten CBRE über die Handelsstruktur des Einzelhandels beschreibt 2020 sehr gut: stark gefordert.

Durch Handelsschließungen und ausbleibender Tourismusaktivität kam es österreichweit im Zuge der Corona-Krise zu einem umfassenden Wirtschaftseinbruch, der alleine im Jahr 2020 zu einem BIP- Rückgang von 7,4 % führte. Laut Prognosen des WIFO muss die ursprünglich für das Jahr 2021 erwartete teilweise Erholung der ökonomischen Situation revidiert werden. Grund dafür ist die Notwendigkeit zusätzlicher Lockdowns und eine langsame Impfstoffverbreitung. Für das Jahr 2022 wird mit einem umso stärkeren BIP-Wachstum von etwa 4,7 % gerechnet.
Dazu kommt eine hohe Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit und eine stark erhöhte Sparquote.

Daten von Eurostat zeigen eine deutliche Diskrepanz zwischen den Vertrauenswer- ten von Konsumenten und Einzelhändlern in Bezug auf die wirtschaftliche Situation. Konsumenten hatten selbst während beider Lockdowns eine weitaus positivere Einschätzung zur eigenen ökonomischen Zukunft. Im März stieg der Optimismus auch bei den Einzelhändlern selbst wieder enorm, was auf eine baldige Erholung der privaten Konsumausgaben hoffen lässt.

Umstrukturierungen

Für immer mehr Unternehmen ist es ein Ziel die Warenbeschaffung gesamtheitlich zu verändern. Der wachsende Onlinehandel sowie höhere Umsatzanteile durch Click & Collect verändern die Anforderungen an die Logistik enorm. Um Filialen zu verkleinern, zentralisieren Unternehmen teilweise das Online-Fulfillment oder fassen es in einem eigenen Lager zusammen. Andere Einzelhändler wiederum gehen den entgegengesetzten Weg und versuchen dadurch effizienter zu werden, indem ein Teil des Online-Fulfillments über die Filialen abgewickelt wird.

Neubewertung

Die Existenz des physischen Geschäfts hat laut dem International Council of Shopping Centers auch Auswirkungen auf Online-Umsätze. Die Neueröffnung eines physischen Geschäfts führt in der Regel zu einem Online-Mehrumsatz in der Umgebungsregion. Im selben Zug steht eine Geschäftsschließung mit sinkenden Online-Umsätzen in der Umgebungsregion in Verbindung.

Weiters werden bei der klassischen Filialergebnisrechnung Einsparungen durch Online-Fulfillment bisher kaum abgebildet. Diese beiden Effekte gilt es in der Filialbewertung künftig stärker miteinzubeziehen.

CBRE arbeitet in Österreich derzeit an einigen Projekten zur ganzheitlichen Neubewertung des Filialnetzwerks von Einzelhändlern.

Der bereits langjährige Trend sinkender jährlicher Fertigstellungszahlen im Bereich der Einkaufs- und Fachmarktzentren hält auch im Jahr 2021 weiter an. Die größte Eröffnung im Jahr 2020 war die Erweiterung der Pado-Galerien im Burgenland mit 21.000 m2. Insgesamt lag die Fertigstellungsleistung 2020 österreichweit bei 39.500 m2. Die Fertigstellungsleistung im Jahr 2021 beträgt 16.400 m2 und ist damit um 58 % niedriger als im Vorjahr.

Zwar ist die Fertigstellung mehrerer größerer Projekte wie beispielsweise die des Shopping Quartiers Lienz in Tirol oder des Outdoor Zentrums Parndorf im Burgenland für die kommenden Jahre in Planung, jedoch ist angesichts der aktuellen Situation noch kein konkreter Zeitplan für die Umsetzung festgelegt.

Verschleppung von Insolvenzen

Gemäß einer Studie des österreichischen Handelsverbands rechnen 25 % der Klein- und Mittelunternehmen damit, 2021 Insolvenz anmelden zu müssen. Grund dafür ist das Auslaufen der staatlichen Unterstützungsprogramme und die Rückzahlungsverpflichtungen der eingegangenen Miet- und Steuerstundungen, die 2021 fällig werden.

Eine solche Insolvenzwelle birgt jedoch auch das Potenzial, dass begehrte Verkaufsflächen in Prime Locations mit traditionell sehr niedriger Mieterfluktuation frei werden. Dies könnte internationalen Interessenten einen zusätzlichen Anreiz bieten, um 2021 ihr Augenmerk auf den österreichischen Markt und speziell auf dessen Top-Lagen zu lenken.

Anpassungen bei Mietverträgen

Einzelhändler wollen sich zurzeit nicht langfristig binden und auch Vermieter sehen davon ab, das negative Marktsentiment durch langfristige Mietverhältnisse festzuschreiben. Dies führt zu einer flexibleren Gestaltung der Mietverträge, entweder durch kürzere Laufzeiten oder durch konkret zu beschreibende und zu bewertende Ausstiegsszenarien. Je nach Verhandlungsstärke von Vermieter und Einzelhändler werden auch unterschiedliche Varianten von Pandemieklauseln gefordert.

Eine Anpassung der Mietniveaus an eine Post-Covid-Situation ist zu erwarten. Investoreninteresse und Renditen werden sich wieder erholen sobald Investoren eine stabile Vermietungssituation und nachhaltige Mieterträge erwarten können.

Im Jahr 2020 ist die Spitzenmiete im Bereich der Fachmarktzentren mit 14 €/m2/ Monat stabil geblieben, während die Spitzenrendite sogar von 5,35 % auf 5,20 % gesunken ist. Aufgrund der Lockdown-Bestimmungen und der unsicheren wirtschaftlichen Lage kam es bei Einkaufszentren und Geschäftsstraßen zu Mietreduktionen.

Seit Beginn der Pandemie fiel die Spitzenmiete in Einkaufszentren von 120 €/m2/ Monat auf 100 €/m2/Monat in Q1 2021. Auch die Spitzenrendite stieg von 4,15% auf 4,70%. In der Wiener Innenstadt gab die Spitzenmiete um rund 8,6% nach und lag per Q1 2021 bei 320 €/m2/Monat. Auch die Spitzenrendite für Einkaufsstraßen außerhalb der Wiener Innenstadt stieg von 3,10 % zum Jahresende 2019 auf 3,45 %.

Details zu den Mieten und Situationen in den einzelnen österreichischen Städten finden Sie auf www.cbre.at

Veröffentlicht am

02.06.2021